Detaljplaneringen
De flesta behöver ha
en egen del av naturen
Plan- och Bygglagen leder till att småhus säljs och ersätts av stora
hyreskaserner mitt i småhusområden. Grannar känner sig rättslösa.
Dramatisk väg till Högsta Domstolen!
Resultat av domslut
- Det blev bättre men villaområden är fortsatt hotade
- Kommuner har ofta en tendens att prioritera byggfirmor som köper tomter framför de boende runt omkring. Syftet med denna hemsida är att inspirera de boende att sätta stopp.
- En dom i Högsta domstolen (9 december 2022) gick mig tillmötes, efter nära sex år av yttranden och överklaganden från min sida, inte minst i strid mot kommunen, genom att
- – höja planbeskrivningens status och därmed för detaljplaner totalt och
- – definiera enfamiljshus.
- Bakgrund:
- – Planbeskrivningen anger syftet med detaljplanen. Den förklarar och ger en bild av vad detaljplanen innebär, i detta fall att planen ska innehålla enfamiljshus och att all bilparkering ska ske på tomterna. (För detta område förutsätter trafikplaneringen två p-platser per bostad.)
- – I Plan och Bygglagen PBL 2010 lyckades en centerpartistisk minister med uppsåtet att lägga planbeskrivningen utanför detaljplanen som i övrigt innehåller plankarta och planbestämmelser. Detta beskrivs i avsnittet Politiken under Rättsuppfattningen.
- – Det uppfattades av många som att planbeskrivningen saknar betydelse. Denna missuppfattning slogs sedan fast i en dom av Mark och överdomstolen MÖD i Göteborg. Man skulle inte behöva bry sig om planbeskrivningen. Bristen på logik i denna dom beskriver jag under avsnittet Logiken.
- – MÖD i Stockholm gick istället på min linje i ett återupprättande av planbeskrivningen.
- – Högsta Domstolen fick då gå in och avgöra ärendet. HD gick på vår linje och återupprättade planbeskrivningen. Dess betydelse har även skrivits in i den nya Plan och Bygglagen 2025.
- Jag frågade HD innan domen om det var något jag behövde förtydliga. Men de hade läst allt jag hade skrivit och underförstått fanns inga oklarheter.
- – Oklarheter har dock de senaste trettio åren orsakat osäkerhet, juridiska processer, förseningar och ökade kostnader förutom försämrade boendemiljöer. Det handlar om att hitta grunderna, för stadsplanering och bygglov, där en del gick förlorat efter 1987 och 2010. Tvisten runt bygglov 1 och 2 nedan har jag drivit till att handla om bygglagars och reglers oklara definitioner och struktur. Regelverket bygger på ologiska begreppsstrukturer framför allt orsakade av Boverket.
- – Jag har valt ut några av ett dussin överklaganden och yttranden som passar in under rubrikerna i menyn:
- Detaljplaneringen
- Rättsuppfattningen
- Politiken
- Logiken
- Principer
Oklara lagar och regler medför processer och högre kostnader
- Från 1987 har en stadig försämring skett. Detaljplaneringens lagar och regler har tappat styrförmåga.
- 1. I Plan- och Bygglagen 1987 (ÄPBL och ÄPBF) förlorade centrala begrepp sin innebörd.
- 2. Boverket och definitioner i TNC95 ökade förvirringen.
- 3. PBL 2010 (PBF 2011) medförde att planbeskrivningen hamnade utanför detaljplanen.
- 4. Domstolar, kommuner och byggare tolkar det som fritt fram för stora flerbostadshus inne i villa- och trädgårdstadsområden, oberoende av vad som står i planbeskrivningen.
- 5. I detaljplanen Stortorp III används begreppet friliggande enfamiljshus. Enligt TNC och den nya prejudicerande domen från HD, ska ett friliggande enfamiljshus vara ett godkänt enbostadshus, som kan bli ett tvåbostads enfamiljshushus utan extra bygglov.
- 6. Begreppen en-, två- och flerfamiljshus har inte använts i lagarna utan istället en-, två- och flerbostadshus. Sedan 1987 finns inte heller motsatsparet friliggande och sammanbyggt och begreppet fristående är oklart.
- 7. Planbeskrivningens roll har nu blivit stärkt genom domen i HD och därefter i PBL 2025.
- – men är fortfarande begränsad eftersom det saknas en användbar logisk begreppsstruktur som skapar klarhet.
Detaljplan för villaområde
Plankartan visar att det gulfärgade området med beteckningen BF betyder “Område för bostadsändamål, fristående hus”. Till skillnad från det rosafärgade området med benämningen BS som betyder “Område för bostadsändamål, sammanbyggda hus”.
Planbestämmelserna tillsammans med plankartan fastslår här att med BF betecknat område får bebyggas endast med bostadshus som uppförs fristående och att beteckningen BF II betyder högst två våningar.
Planbeskrivningen anger syftet att området, med bevarande av sin nuvarande villastadskaraktär, bebyggs med friliggande enfamiljshus i första hand genom uppdelning av stora fastigheter i flera tomter.
Följder av två bygglov
Bygglov 1 blev avslaget av MMD
- Ett första av kommunen godkänt bygglov februari 2017 gällde ett flerfamiljshus i fyra våningar med 10 lägenheter. Det skulle följas av ett andra hus på tomtens framsida, en sektion kortare, totalt 18 bostäder i fula loftgångshus utan sinne för det arkitektoniska.
Ytterligare komplicerat av att enligt planen ska all parkering ske inne på tomterna (numera med batteriladdning). Kravet på detta område är två p-platser per bostad. Hela tomten obebyggd hade inte räckt för 36 p-platser med tillfartsvägar. - En miljöaktiv granne anordnade stormöte och inslag i TV.
Kommunens inkompetenta bygglov fick stöd av Länsstyrelsen. - Bygglovet blev 2018 avslaget i Mark och miljödomstolen MMD.
Domstolen godkände min motivering, att (Ä)PBL (1987/2011) inte gäller för detaljplan Stortorp III från 1968, utan det regelverk som gällde när detaljplanen fastställdes. Vi har inte retroaktiv lagstiftning, eftersom planförfattaren inte kan följa okända framtida lagar. En detaljplan ska baseras på den lag som gällde när planen antogs och som beslutsfattaren då utgick ifrån för att få legalitet. Domstolen slog fast att det är Anvisningarna från 1950 som bör användas.
Bygglov 2 blir efter fyra år avslaget av HD
- Det blev nya ansökningar för tre tvåfamiljshus i fyra våningsplan, med benämningen “tvåbostadshus”. Enligt detaljplanen Stortorp III ska det vara ett enfamiljshus per tomt i högst två våningar. Man utnyttjade oklarheten i att ett tvåbostadshus kan vara antingen ett enfamiljshus eller ett tvåfamiljshus. De tre parhusen hade sedan kunnat kompletteras med varsitt studiohus/attefall (se ett exempel i bild nedan) totalt nio bostäder utan möjlighet till arton p-platser.
- 1. Byggloven blev först godkända av kommunen, men strax därefter avslagna av kommunen, där Centerpartiet avsattes från ansvaret för byggloven.
- 2. Efter överklagande från markägaren godkändes byggloven först av Länsstyrelsen och sedan av Mark och miljödomstolen MMD, som dock var splittrad i ett särskilt yttrande baserat på mina krav. Syftet var att få ett avgörande på en högre nivå. Det följdes av överklaganden från min sida:
- 3. Mark och miljööverdomstolen MÖD i Stockholm gick på min linje och därmed emot den tidigare domen i MÖD i Göteborg.
- 4. Högsta domstolen behövde avgöra ärendet. Den kom med sin dom den 9 december 2022 som gick på min och därmed MÖD i Stockholms linje.
- – Byggloven blev avslagna.
- – Enfamiljshus är enbostadshus som utan extra bygglov kan inredas till tvåbostadshus.
- – Planbeskrivningen återfick sin betydelse. (Numera även inskrivet i PBL 2025.)
Slutsats
Rent generellt oberoende av detaljplan
- 1. Efter 1987 saknar lagen begrepp som fristående och sammanbyggt och därmed inte heller tidigare regler för när sammanbyggt är tillåtet eller förbjudet. Om det inte finns tydliga begränsningar i detaljplanen är det fritt fram att bygga ihop två- och flerbostadshus i villaområden.
- 2. Dessa hus kan dessutom göras högre än i detaljplaner före 1987. Därefter medför 0,7-metersregeln, som bör tas bort, och 1,5-metersregeln, felaktigt tillämpad, att B II i praktiken blir B IV osv. B II blir alltså dubbelt så högt, istället för två våningar är det tillåtet med fyra.
- 3. Lagstiftningen ger inte tillräcklig ledning utan makten hamnar i första hand hos bygglovshandläggaren. Bygglov gavs, trots att dessa nämnda regler inte gäller i en detaljplan före 1987 och trots att det enligt planens bestämmelser inte är tillåtet att bygga samman hus vare sig inom eller över tomtgräns.
Var ligger slagfältet?
- – Fastigheten ligger i Stortorp invid sydöstra hörnet av Stockholms kommun på andra sidan gränsen i Huddinge kommun. På fastigheten Valthornet 3 Hjärtervägen 9 Trångsund låg en villa från 60-talet enligt bilden nedan. Villan är nu riven och tomten rensad från träd. (Gräsmattan närmast tillhör en granntomt.)
- – Längst till vänster på bilderna nedan skymtar vårt hus Hjärtervägen 7, en grannfastighet som utnyttjat möjligheten att överklaga byggloven med syfte att återupprätta egnahemsidén och en fungerande detaljplanering.
- – De nya ägarna till Valthornet 3 hade den maximala oturen att ha just mig till granne, den enda person i landet som lyckades driva denna motståndsprocess till vinst och dessutom i högsta instans.
- Härnäst på denna tomt?
- För att undvika framtida processer bör det bli högst tvåvåningshus samt att varje enfamiljshus bör ha två parkeringsplatser enligt trafikplaneringen. Ägaren till huset på bilden, numera rivet, var tvungen att ställa bilen nere vid vägen under vinterhalvåret. Blir det tre hus och därmed sex p-platser på tomten, bör det berg som syns på bilden sprängas ned för att bilar ska kunna komma in på tomten och inte hamna på gatan. Alla parkeringar ska i framtiden dessutom ha batteriladdning enligt Boverket och får inte läggas utmed gatan av utrymmesskäl, inte bara enligt planbeskrivningen utan även rent praktiskt.
Kontakt
- Enfamiljs- och tvåbostadshuset som jag byggde 1972. Suterrrängvåningen har en extra bostad i den bortre halvan.
- Sten Burwall
- Hjärtervägen 7
- 142 66 Trångsund
- sten@burwall.se
- I strid mot människors rättsmedvetande och detaljplan
- Fotat från min balkong i motsatt riktning. Denna angränsande detaljplan tillåter villor och parhus i två våningar. En villa revs och det blev två otillåtna radhus i tre våningar med fyra studiohus, en form av mindre attefallshus, totalt tolv hus samt förrådsbyggnader som byggts in i varandra i en röra.
- De som köpte radhusen visste inte att den öppna ytan bakom radhusen skulle bebyggas med attefallare dessutom in på deras altaner. Det är därför viktigt att kommunen ser sitt ansvar och prioriterar de boende framför byggfirmor som köper tomter.
- Detta exempel ska inte längre vara möjligt
- Reglerna för Attefallshus bör inte gälla bostadsrättsföreningar. Detta fall visar att bostadsinnehavaren är rättslös. En villaägare har till skillnad en bestämmande- och förfoganderätt över sitt attefall.
- Kravet har tillgodosetts i nya PBL från 1 december 2025 med begreppet komplementbostadshus. Dessa får endast bli komplement till en- eller tvåbostadshus på egen grund, alltså inte till bostadsrätter
- Nödvändiga åtgärder inom lagstiftningen
- Det ställs krav på förtätning. Det finns gott om detaljplaner för detta ändamål. Den behöver inte ske i villaområden, annat än inne i villor eller på tomter där ägaren har utrymme för uthyrning.
- – Begrepp som “fristående” respektive “sammanbyggt” togs bort i PBL 1987. De bör återinföras för att ge bättre styrning av om hus ska vara fristående eller får sammanbyggas t.ex. i ett villaområde. Annars kan villor och parhus byggas samman och i kombination med nästa punkt ge upphov till exempelvis bygglov 1 eller som på bilden ovan i den angränsande detaljplanen. Efter domen i HD är ett villaområde skyddat när enbart fristående enfamiljshus får byggas.
- – Beteckningen “B II”, som är vanlig i villaområden, betyder högst två bostadsvåningar, men blir lika lätt fyra våningar med de tillkomna 0,7-meters- och 1,5-metersreglerna efter 1987. Vill man ha t.ex. högst fyra våningar, vore den rätta beteckningen “BIV”, som dock kan bli sex våningar med nuvarande regler. Områden blir inte som de var tänkta.
- 0,7-metersregeln för vindsvåningar innebär att när sidoväggarna på vindsvåningen inte överstiger 0,7 meter innan snedtaket börjar, ska inte våningen räknas in i antalet våningar. Den regeln bör tas bort. 1,5-metersregeln för källare bör förtydligas med att en undervåning inte får med murar och uppfyllnad på ett konstlat sätt verka ligga 1,5 meter under mark, när den istället ligger en våning över mark. Varje extra våning på höjden, utöver de i ett en- till tvåvåningsområde, utgör en stor avvikelse mot landskapsbilden såsom byggloven nedan. Lagen bör skrivas om så att tomtens naturliga medelnivå ska vara utgångspunkten för hur mycket undervåningen ska vara nedgrävd. Medelnivån ska utgå från tomten som helhet och inte bara nivån invid en yttervägg som man försökt dölja med en uppfyllnad.
- – Beteckningarna en-, två- och flerbostadshus är de som används idag, men med oklart innehåll. Dessa beteckningar bör lagstiftaren lägga längst ner i en hierakisk begreppsstruktur.
- – Benämningen tvåbostadshus är central i denna konflikt. Denna benämning kan inte skilja ett enfamiljshus med två bostäder från ett tvåfamiljshus. Det går inte heller efter domen i HD.
- – Planbeskrivningen i detta fall föreskriver enfamiljshus. Byggloven borde ha ogiltigförklarats för att de är tvåfamiljhus, ett begrepp som dock inte finns i regelverket. Däremot i skatteverkets regler som måste veta om huset är ett enda skatteobjekt eller består av två.
- – Begreppen en-, två- och flerfamiljshus respektive en-, två- och flerbostadshus bör få tydliga definitioner som skiljer dem åt, där de senare kan vara en egenskap hos de förra. Ett enfamiljshus kan innehålla två bostäder utan att vara ett parhus. Skattelagstiftningen gör åtskillnad men Men Boverket vill inte använda deras regler vilket skapar onödiga problem.
- – Eftersom man får uppföra bygglovsbefriade s.k. Attefallshus utanför huvudbyggnaden, bör det rent logiskt vara fullt tillåtet även med extralägenheter inne i huvudbyggnaden, så länge som deras totala yta är mindre än huvudlägenheten. Det är ofta källare som inte längre behövs, utan som numera byggs om, exempelvis till två nya lägenheter som medför att villan blir ett flerbostadshus.
- – Det är fel att i regelverk efter 1987 och därmed i rättsfall fastställa att enfamiljshus i princip är enbostadshus, eftersom det inte stämmer med verkligheten. Därför ändrade HD nu detta till att ett enfamiljshus kan ha två bostäder, dock först i efterhand.
- – Detaljplanen Stortorp III i detta rättsfall innehåller ingen begränsning av antalet bostäder inom enfamiljshuset. Istället begränsas antalet av storleken på villorna, som får uppta t.ex. 20% av tomtytan, och därmed begränsas när tomter delas upp i mindre. En annan begränsning är tillgången till parkering som enligt detaljplanen ska ske på tomten, inte på gatan. Enligt Boverket ska alla parkeringsplatser i framtiden ha laddning.
- – Det är bättre att bygga ut inom huset. På små tomter är inte Attefallshus alltid lämpliga. Deras yta bör ingå i vad som är tillåtet för huset. Annars tar de upp för stor del av återstående grönyta som bör möjliggöra kreativitet, mysig utemiljö och odling av intresse för naturen.
- Utsatt läge inte bara för för villastaden
- Villastaden och trädgårdsstaden (inklusive parhus- och radhusområden) drabbas.
- Enligt DN 2022-11-26 vill den rödgröna majoriteten i Stockholm fortsätta försämra för både villastaden och trädgårdsstaden, genom att subventionera allmännyttan att bygga hyresrätter där.
- Lagstiftaren har underlättat att ersätta småhus och grönområden med stora flerbostadshus.
- Men det är att gå i fel riktning. Mark bör istället anordnas för villaområden och trädgårdsstäder där fler kan bygga sitt eget hus, som minst hälften föredrar. Men de senaste trettio åren har bara en liten del av byggandet varit småhus. Dessutom behöver villaområdenas detaljplaner få en säker laglig grund.
- Enligt Hyresgästföreningen är det 40% dyrare att bo i hyresrätt jämfört med i villa. Bostadsrätten hamnar mittemellan. Äganderätten medför bland annat att ägaren är mer rädd om och själv sköter om sitt boende, medan hyreshuset och allmännyttan köper in alla tjänster. I expansiva områden innebär äganderätten en stor värdeökning över tiden.
- Miljonprogramsområdena är särskilt utsatta för brottslighet och utanförskap. Utav 19 kartlagda utanförskapsområden ligger 18 i miljonprogramsområden.
- Förebyggande åtgärder bör innehålla ett värdesättande av boende, miljö och arkitektur som det mest effektiva för trygghet och trivsel, t.ex. genom förändring i riktning mot trädgårdsstaden.
- Bostadshus i miljonområden som är problemutsatta, bör sänkas till färre våningar i riktning mot att bli trädgårdsstäder.
- I gamla bruksorter och liknande utflyttningsområden har de kvarboende föredragit att bo i existerande egnahem. Hyreshusen har antingen rivits eller blivit hem åt invandrare med små möjligheter att få arbete och därmed blivit en stor belastning på kommunernas ekonomi.
- De centrala stadsdelarna har drabbats av försämrad detaljplanering som tappat traditionen att bygga i samklang med naturen och grönskan. Marknaden är en usel stadsplanerare enligt före detta professorn i stadsbyggnad Alexis Pontviks nyutkomna bok om Stenstadens särprägel och förstörelse, Rapport om Stockholms förlorade identitet (PoPublishing) (september 2022). Boken är en uppgörelse med Stockholms utveckling under de tre senaste decennierna. “Insikten om unika värden har bytts ut mot en laissez-faire-attityd.”
- Grunden för stadsplaneringen ska vara att den har regler, som ger styrförmåga, så att resultat kan förutses. Avsaknaden av regler sedan trettio år har gjort systemet godtyckligt: ”I dag beror allt på vem som råkar vara handläggare.” (DN)
- Boken har kapitel om vad utvecklingen och bristen på insikt har lett till:
- – landskapet sargat,
- – strukturen vandaliserad,
- – arkitekturen förvanskad,
- – det offentliga rummet vanvårdat.
Varningen: Kriminella ser kryphål i föreningar
Bostadsrättsägare väljer ofta att tysta ner brottslighet när de själva har blivit lurade. Det gör att kriminaliteten kan sprida sig i byggbranschen, varnar Ekobrottsmyndigheten.
Text: Johan Hellekant. Foto: Magnus Hjalmarson Neideman.
Publicerad
Ekobrottsmyndigheten slår larm om att organiserad brottslighet utnyttjar de kryphål som finns i bostadsrättsföreningar.
– Det är tyvärr mycket kriminalitet i byggsektorn. Ändå har många av oss så stor tilltro till byggföretagen att vi kanske inte ens försöker kontrollera innan vi tecknar oss för bostäder, säger Sara Persson.
Det är i egenskap av brottsförebyggande specialist vid Ekobrottsmyndigheten i Stockholm som Sara Persson stöter på fall där nya bostadsrättsföreningar mjölkas på pengar eller byggs utan regelefterlevnad.
Brott i BR-föreningar tystats ner
På myndigheten ser man samtidigt en tendens att brotten tystas ner av dem som själva är drabbade. Enligt specialisten Sara Persson hänger tystnaden samman med att oron blir stor hos många att deras nya bostäderna inte ska gå att sälja vidare utan kraftiga värdefall om bristerna eller brotten blir offentligt kända.
– Vissa boende resonerar att det skulle bli ännu värre för deras förening om byggaren försätts i konkurs, säger Sara Persson.
– Ska man vara krass, finns tyvärr situationer där de som köpt utan att kunna kontrollera kvaliteten saknar incitament att driva en offentlig rättsprocess. Har man dessutom sålt sin gamla bostad och ännu inte flyttat in, blir man ganska utsatt.
Kriminella använder sig av insiders
Det är ofta via polisen som Ekobrottsmyndigheten får in anmälningar om föreningar med styrelseledamöter kopplade till kriminalitet. Det rör sig om personer som utnyttjat sin ställning vid ombildningar av hyreshus eller vid nyproduktion med byggmästarbildade styrelser.
– Vi ser också utländska aktörer. Det är internationell kvalificerad och organiserad brottslighet som förlägger sin verksamhet i Sverige. Man använder insiders, det vill säga ”möjliggörare” i form av mäklare eller anställda i vissa kommuner. Så detta är jättesvårt att skydda sig mot, säger Sara Persson.
När det kommer till bostäder ligger mycket ansvar på konsumenten att själv bedöma och efterforska. Men det svenska systemet med bindande förhandsavtal långt innan något har byggts, gör det enligt Sara Persson nästan omöjligt för en konsument att agera helt säkert i valet av leverantör eller byggföretag.
Riskerar att sitta fast med miljonlån
Det rör sig ofta om miljonbelopp för privatpersonerna, och om ännu större belopp i själva föreningarna som ofta tar lån på många tiotals miljoner kronor – medel som under byggtiden kan exponeras för oseriösa aktörer.
Sara Persson påpekar att konsumentens utsatthet inte är det enda. Hos Ekobrottsmyndigheten handlar det om företag som systematiskt kapar kostnader och maximerar vinster genom att också bygga olagligt. Rivningsavfall dumpas, byggnormer följs inte och arbetskraften kan vara papperslös med väldigt låga, svarta löner.
– Jag tror att vi behöver öka allmänhetens riskmedvetande. I värsta fall sitter privatpersoner med miljonlån och har bara fått en hyresrätt, säger Sara Persson.