Detaljplaneringen

De flesta vill ha

en egen del av naturen

Plan- och Bygglagen leder till att småhus säljs och ersätts av stora
hyreskaserner mitt i småhusområden. Omgivande grannar är rättslösa.

Dramatisk väg till Högsta Domstolen! och vidare?

Försämrad detaljplanering

  • Oklara definitioner i ologiska begreppsstrukturer
  • Egnahemsidén behöver återupprättas liksom en fungerande detaljplanering. Oklarheter de senaste trettio åren har orsakat osäkerhet, juridiska processer, förseningar och ökade kostnader förutom försämrade boendemiljöer. Regelverket bygger efter 1987 på ologiska begreppsstrukturer.
  • En dom i Högsta domstolen (9 december 2022) har, efter nära sex år av yttranden och överklaganden från min sida inte minst i strid mot kommunen, gått mig tillmötes genom att
  • – för det första höja status på planbeskrivningen och
  • – för det andra definiera begreppet enfamiljshus som att bygglov enbart får ennehålla en bostad, men kan i efterhand förses med ytterligare minst en bostad.
  • Men om det i en planbeskrivning står att villor och parhus kan byggas, kan det fortfarande bli sammanbyggda flerbostadshus i för många våningar, på grund av regelverket.
  • Nödvändiga åtgärder:
  • – Begrepp som “fristående” respektive “sammanbyggt” togs bort 1987. De bör återinföras för att ge bättre styrning av om hus ska vara fristående eller får sammanbyggas t.ex. i ett villaområde. Annars kan villor och parhus byggas samman och i kombination med nästa punkt ge upphov till exempelvis bygglov 1 nedan. Efter domen i HD är ett villaområde skyddat när det står att enbart fristående enfamiljshus kan byggas.
  • – Beteckningen “B II”, som är vanlig i villaområden, betyder högst två bostadsvåningar, men blir lika lätt fyra våningar med de tillkomna 0,7-meters- och 1,5-metersreglerna efter 1987. Vill man ha t.ex. högst fyra våningar, vore den rätta beteckningen “BIV”, som dock kan bli sex våningar. Områden blir inte som de var tänkta.
  • 0,7-metersregeln för vindsvåningar innebär att när sidoväggarna inte överstiger 0,7 meter, ska inte våningen räknas in i antalet våningar. Den regeln bör tas bort. 1,5-metersregeln för källare bör förtydligas med att en undervåning inte får med murar och uppfyllnad på ett konstlat sätt verka ligga 1,5 meter under mark, när den istället ligger en våning över mark. Varje extra våning på höjden, utöver de i ett en- till tvåvåningsområde, utgör en stor avvikelse mot landskapsbilden som byggloven nedan. Lagen bör skrivas om så att tomtens naturliga medelnivå ska vara utgångspunkten för hur mycket undervåningen ska vara nedgrävd. Medelnivån ska utgå från tomten som helhet och inte bara nivån invid en yttervägg som man försökt dölja med en uppfyllnad.
  • – Beteckningarna en-, två- och flerbostadshus är de som används idag, men med oklart innehåll. Dessa beteckningar bör lagstiftaren lägga längst ner i en hierakisk begreppsstruktur.
  • – Benämningen tvåbostadshus är central i denna konflikt. Denna benämning kan inte skilja ett enfamiljshus med två bostäder från ett tvåfamiljshus. Det går inte heller efter domen i HD.
  • – Planbeskrivningen i detta fall föreskriver enfamiljshus. Byggloven borde ha ogiltigförklarats för att de är tvåfamiljhus, ett begrepp som dock inte finns i regelverket. För att gå mig tillmötes och avslå byggloven, förbjuder HD tvåbostadshus, för att till sist i domen påstå att de är tillåtna, vilket då anses utan betydelse som tur är för mig.
  • – Begreppen en-, två- och flerfamiljshus respektive en-, två- och flerbostadshus bör få tydliga definitioner som skiljer dem åt, där de senare kan vara en egenskap hos de förra. Ett enfamiljshus kan innehålla fler än två bostäder.
  • – Eftersom man får uppföra bygglovsbefriade s.k. Attefallshus utanför huvudbyggnaden, bör det rent logiskt vara fullt tillåtet även med extralägenheter inne i huvudbyggnaden, så länge som deras totala yta är mindre än huvudlägenheten. Det är ofta källare som inte längre behövs, utan som numera byggs om, exempelvis till två nya lägenheter som medför att villan blir ett flerbostadshus.
  • – Det är fel att i regelverk efter 1987 och därmed i rättsfall fastställa att enfamiljshus i princip är enbostadshus, eftersom det inte stämmer med verkligheten.
  • – Detaljplanen Stortorp III i detta rättsfall innehåller ingen begränsning av antalet bostäder inom enfamiljshuset. Istället begränsas antalet av storleken på villorna som begränsas av att stora tomter ska delas upp i mindre. En annan begränsning är tillgången till parkering som enligt detaljplanen ska ske på tomten, inte på gatan. Enligt Boverket ska alla parkeringsplatser i framtiden ha laddning.
  • – Det handlar om att hitta grunderna, för stadsplanering och bygglov, där en del gick förlorat efter 1987 och 2010. Tvisten runt bygglov 1 och 2 nedan har jag drivit till att handla om bygglagars och reglers oklara definitioner och struktur.
  • – Jag har valt ut några av ett dussin överklaganden och yttranden som passar in under rubrikerna i menyn:
  • Detaljplaneringen
  • Rättsuppfattningen
  • Politiken
  • Logiken
  • Principer
  • Utsatt läge inte bara för för villastaden
  • Villastaden och trädgårdsstaden (inklusive parhus- och radhusområden) drabbas.
  • Enligt DN 2022-11-26 vill den rödgröna majoriteten i Stockholm fortsätta försämra för både villastaden och trädgårdsstaden, genom att subventionera allmännyttan att bygga hyresrätter där.
  • Lagstiftaren har underlättat att ersätta småhus och grönområden med stora flerbostadshus.
  • Men det är att gå i fel riktning. Mark bör istället anordnas för villaområden och trädgårdsstäder där fler kan bygga sitt eget hus, som minst hälften föredrar. Men de senaste trettio åren har bara en liten del av byggandet varit småhus. Dessutom behöver villaområdenas detaljplaner få en säker laglig grund.
  • Enligt Hyresgästföreningen är det 40% dyrare att bo i hyresrätt jämfört med i villa. Bostadsrätten hamnar mittemellan. Äganderätten medför bland annat att ägaren är mer rädd om och själv sköter om sitt boende, medan hyreshuset och allmännyttan köper in alla tjänster. I expansiva områden innebär äganderätten en stor värdeökning över tiden.
  • Miljonprogramsområdena är särskilt utsatta för brottslighet och utanförskap.
  • Förebyggande åtgärder bör innehålla ett värdesättande av boende, miljö och arkitektur som det mest effektiva för trygghet och trivsel, t.ex. genom förändring i riktning mot trädgårdsstaden.
  • Bostadshus i miljonområden som är problemutsatta, bör sänkas till färre våningar i riktning mot att bli bostadsrätter i trädgårdsstäder.
  • I gamla bruksorter och liknande utflyttningsområden har de kvarboende föredragit att bo i existerande egnahem. Hyreshusen har antingen rivits eller blivit hem åt invandrare med små möjligheter att få arbete och därmed blivit en stor belastning på kommunernas ekonomi.
  • De centrala stadsdelarna har drabbats av försämrad detaljplanering som tappat traditionen att bygga i samklang med naturen och grönskan. Marknaden är en usel stadsplanerare enligt före detta professorn i stadsbyggnad Alexis Pontviks nyutkomna bok om Stenstadens särprägel och förstörelse, Rapport om Stockholms förlorade identitet (PoPublishing) (september 2022). Boken är en upp­görelse med Stockholms utveckling under de tre senaste decennierna. “Insikten om unika värden har bytts ut mot en laissez-faire-attityd.”
  • Grunden för stadsplaneringen ska vara att den har regler, som ger styrförmåga, så att resultat kan förutses. Avsaknaden av regler sedan trettio år har gjort systemet godtyckligt: ”I dag beror allt på vem som råkar vara handläggare.” (DN)
  • Boken har kapitel om vad utvecklingen och bristen på insikt har lett till:
  • – landskapet sargat,
  • – strukturen vandaliserad,
  • – arkitekturen förvanskad,
  • – det offentliga rummet vanvårdat.

Alltmer oklara lagar och regler medför processer och högre kostnader

  • Kungl Byggnadsstyrelsens anvisningar från 1950 definierade centrala begrepp som utgjorde en god grund för utformning och tolkning av stadsplaner. Men från 1987 har en stadig försämring skett. Detaljplaneringens lagar och regler har tappat styrförmåga.
  • 1. I Plan- och Bygglagen 1987 (ÄPBL och ÄPBF) förlorade centrala begrepp sin innebörd.
  • 2. Boverket och definitioner i TNC95 ökade förvirringen.
  • 3. PBL 2010 (PBF 2011) medförde att planbeskrivningen förlorade sin juridiska status.
  • 4. Domstolar, kommuner och byggare tolkar det som fritt fram för stora flerbostadshus i villa- och trädgårdsstaden, oberoende av vad som står i planbeskrivningen. “Med bostad avses, enligt Terminologicentrum, TNC, hus, lägenhet, rum eller annat utrymme att bo i.” (Boverket)
  • 5. I detaljplanen Stortorp III används begreppet friliggande enfamiljshus, som kan förekomma i äldre planer. Enligt TNC och den nya prejudicerande domen från HD, ska ett friliggande enfamiljshus vara ett enbostadshus men inte ett tvåbostadshus, som dock motstridigt kan bli ett tvåbostadshus.
  • 6. Begreppen en-, två- och flerfamiljshus har inte använts i lagarna. Sedan 1987 finns inte heller motsatsparet friliggande och sammanbyggt.
  • 7. Planbeskrivningens roll är stärkt men är fortfarande begränsad
  • – eftersom det saknas en användbar logisk begreppsstruktur som skapar klarhet,
  • – planbeskrivningen ligger enligt PBL fortfarande utanför detaljplanen,
  • – tidigare mer generella prejudicerande domar ligger kvar.

Bakgrund: följder av två bygglov

Målsättningar

  1. Den första målsättningen var att få två  bygglov stoppade. Både bygglov 1 och 2 har avslagits, men bygglov 2 på felaktig grund.
  2. Det andra målet var att förändra fundamentala brister i regelverket t.ex. planbeskrivningens roll. Ärendet gick till Högsta domstolen som försökte återge beskrivningen dess viktiga roll. Men domen kommer att skapa fler processer, förseningar och högre kostnader.
  3. Det slutgiltiga målet är att plan- och bygglagar får en genomtänkt logisk begreppsstruktur.

Detaljplan

Plankartan visar att det gulfärgade området med beteckningen BF betyder “Område för bostadsändamål, fristående hus”.
Medan det rosafärgade området med benämningen BS betyder “Område för bostadsändamål, sammanbyggda hus”.

Planbestämmelserna för Stortorp III fastslår att med BF betecknat område får bebyggas endast med bostadshus som uppförs fristående och att beteckningen BFII betyder högst två våningar i kvarteret tillsammans med plankartan.

Planbeskrivningen tar bl.a. upp att området, med bevarande av sin nuvarande villastadskaraktär, kompletteras med friliggande enfamiljshus i första hand genom uppdelning av stora fastigheter i flera tomter.

Onödiga processer leder till motstridiga domslut

Bygglov 1 blev avslaget av MMD 

  1. Ett första av kommunen godkänt bygglov februari 2017 gällde ett flerfamiljshus i fyra våningar med 10 lägenheter. Det skulle följas av ett andra hus på tomtens framsida, en sektion kortare, totalt 18 bostäder.
    Men enligt planen ska all parkering ske inne på tomterna (numera med laddstolpar). Kravet på detta område är två p-platser per bostad inklusive besöksparkering. Hela tomten hade inte räckt till enbart p-platser med sina tillfartsvägar.
  2. En miljöaktiv granne anordnade stormöte och inslag i TV.
    Kommunens ogenomtänkta bygglov fick stöd av Länsstyrelsen.
  3. Bygglovet blev 2018 avslaget i Mark och miljödomstolen MMD.
    Domstolen godkände min motivering, att (Ä)PBL (1987/2011) inte gäller för detaljplan Stortorp III från 1968, utan det regelverk som gällde när detaljplanen fastställdes. Vi har inte retroaktiv lagstiftning, eftersom planförfattaren inte kände till senare lagar.  En detaljplan ska baseras på den lag som gällde när planen antogs och som beslutsfattaren då utgick ifrån för att få legalitet. Domstolen slog fast att det är Anvisningarna från 1950 som bör användas.

Bygglov 2 blir efter fyra år avslaget av HD men på ologiska grunder

  • Det blev nya ansökningar för tre tvåfamiljshus i fyra våningsplan, med benämningen tvåbostadshus. Enligt detaljplanen Stortorp III borde det vara ett enfamiljshus per tomt i högst två våningar.
  • 1. Byggloven blev först godkända av kommunen. Men blev strax därefter avslagna av kommunen efter en intern tvist i januari 2019, där det lilla ytterkantspartiet Centerpartiet avsattes från ansvaret för byggloven. (Det är 2023 tillbaka efter valet.)
  • 2. Efter överklagande från markägaren godkändes byggloven först av Länsstyrelsen och sedan av Mark och miljödomstolen MMD, som dock var splittrad i ett särskilt yttrande baserat på mina krav. Syftet var att få ett avgörande på en högre nivå. Det följdes av ytterligare domar och överklaganden från min sida:
  • 3. I Mark och miljööverdomstolen MÖD lyckades jag få ett avslag, som MÖD dock grundade på en felaktig definition av enfamiljshus, åter orsakat av Boverkets regler samt brister i PBL. MÖD ville att Högsta domstolen skulle döma i ärendet.
  • 4. HD kom med sin dom den 9 december 2022.
  • – Byggloven blev helt riktigt avslagna.
  • – Planbeskrivningen fick högre status som var ett steg framåt. Men domen baseras på ett motstridigt regelverk.
  • – HD utgick från dagens regelverk. HD såg sig bara ha möjlighet att förbjuda bygglov för tvåbostadshus på grund av regelverket. 
  • Att bygga fyra våningar på höjden i ett en- till tvåvåningsområde är en för stor avvikelse mot landskapsbilden, särskilt när den understa våningen inte är nergrävd utan bara dold med en uppfyllnad.
  • Ett tvåvånings parhus i ett villaområde vore en mindre avvikelse.
  • Men att bygga tre parhus på en villatomt kräver tolv parkeringsplatser med tillfarter, enligt områdesbestämmelserna och dagens behov, som det inte finns plats för. Alla parkeringar ska i framtiden dessutom ha laddning.

Slutsats

Rent generellt oberoende av detaljplan

  • 1. Efter 1987 innehåller inte lagen begrepp som fristående och sammanbyggt och därmed inte heller tidigare regler för när sammanbyggt är tillåtet eller förbjudet.
  • 2. Lagen bygger på begreppen en-, två- och flerbostadshus och inte på en-, två- och flerfamiljshus.
  • 3. Om det inte finns tydliga begränsningar i detaljplanen är det fritt fram att bygga ihop två- och flerbostadshus i villaområden.
  • 4. Dessa hus kan göras högre än i detaljplaner före 1987. Därefter medför 0,7-metersregeln, som bör tas bort, och 1,5-metersregeln, felaktigt tillämpad, att B II i praktiken blir B IV osv. B II blir alltså dubbelt så högt, istället för två våningar är det tillåtet med fyra.
  • 5. Efter nya domen från HD får planbeskrivningen ökad status. 
  • 6. Lagstiftningen ger inte tillräcklig ledning utan makten hamnar hos den som kan tolka detaljplanen bäst. Det är i första hand bygglovshandläggaren men även den som överklagar.
  • 7. Denna dom kommer framdeles att fortsätta medföra oklara situationer med åtföljande processer.
  • 8. Totalt sett är denna dom en framgång, men för att nå ända fram behövs den politiska vägen.

Var ligger slagfältet?

  • – Fastigheten ligger i Stortorp vid sydöstra hörnet av Stockholms kommun på andra sidan gränsen i Huddinge kommun. På fastigheten Valthornet 3 Hjärtervägen 9 Trångsund låg en villa från 60-talet. (Gräsmattan tillhör en granntomt.) Villan är riven och tomten rensad från träd.
  • – Längst till vänster på bilderna skymtar vårt hus Hjärtervägen 7, en grannfastighet som utnyttjat möjligheten att överklaga byggloven med syfte att återupprätta egnahemsidén och en fungerande detaljplanering.

Kontakt

  • Tvåbostadshuset och enfamiljshuset Hjärtervägen 7, som jag byggde 1972, sett från andra sidan hämtat från Google. Enligt nuvarande regelverk kan suterrrängvåningen innehålla det antal extrabostäder som det finns utrymme för, vilket inte är fel.
  • Angränsande detaljplan
  • Fotat från balkongen ett stenkast söderut. Detaljplanen (tidigare samma som Stortorp III) tillåter villor och tvåfamiljshus i två våningar. Det blev istället två radhus med åtta bostäder i tre våningar. Taken, enligt 0,7-meters-regeln, är inte gjorda för solpaneler. Tre bostäder står fortfarande tomma.
  • Efter domen i HD, vilka argument kan motstridiga parter använda både för och emot flerfamiljshus inne i villaområden?  Se vidare under några av rubriklänkarna.
  • Det finns krav på förtätning. Det bör inte ske inne i villaområden, annat än inne i de enskilda villorna, men däremot i de angränsande detaljplaner som är tillåtande.

Startsida

Scroll to Top