Detaljplaneringen

De flesta behöver ha

en egen del av naturen

Plan- och Bygglagen leder till att småhus säljs och ersätts av stora
hyreskaserner mitt i småhusområden. Grannar känner sig rättslösa.

Dramatisk väg till Högsta Domstolen!

Resultat av domslut

  • Det blev bättre men villaområden är fortsatt hotade
  • En dom i Högsta domstolen (9 december 2022) gick mig tillmötes, efter nära sex år av yttranden och överklaganden från min sida, inte minst i strid mot kommunen,  genom att
  • – höja planbeskrivningens status och därmed för detaljplaner totalt och
  • – definiera enfamiljshus.
  • Bakgrund:
  • – Planbeskrivningen anger syftet med detaljplanen samt förklarar och ger en bild av vad detaljplanen innebär. I detta fall kräver beskrivningen att planen ska innehålla enfamiljshus och att all bilparkering ska ske på tomterna. För detta område förutsätts två p-platser per bostad.
  • – I PBL 2010 lade politiker planbeskrivningen utanför detaljplanen som i övrigt innehåller plankarta och planbestämmelser. Detta beskrivs i avsnittet Politiken under Rättsuppfattningen.
  • – Det uppfattades av många som att planbeskrivningen saknar betydelse. Denna missuppfattning slogs sedan fast i en dom av Mark och överdomstolen MÖD i Västra Götaland. Man skulle inte behöva bry sig om planbeskrivningen. Bristen på logik i denna dom beskriver jag under avsnittet Logiken.
  • – MÖD i Stockholm gick istället på min linje i ett återupprättande av planbeskrivningen.
  • Högsta Domstolen blev då tvungen att gå in och avgöra ärendet. HD återupprättade planbeskrivningen men löste inga andra problem. Oklarheter de senaste trettio åren har orsakat osäkerhet, juridiska processer, förseningar och ökade kostnader förutom försämrade boendemiljöer. Regelverket bygger efter 1987 på ologiska begreppsstrukturer.
  • – Det handlar om att hitta grunderna, för stadsplanering och bygglov, där en del gick förlorat efter 1987 och 2010. Tvisten runt bygglov 1 och 2 nedan har jag drivit till att handla om bygglagars och reglers oklara definitioner och struktur.
  • – Jag har valt ut några av ett dussin överklaganden och yttranden som passar in under rubrikerna i menyn:
  • Detaljplaneringen
  • Rättsuppfattningen
  • Politiken
  • Logiken
  • Principer

Oklara lagar och regler medför processer och högre kostnader

  • Från 1987 har en stadig försämring skett. Detaljplaneringens lagar och regler har tappat styrförmåga.
  • 1. I Plan- och Bygglagen 1987 (ÄPBL och ÄPBF) förlorade centrala begrepp sin innebörd.
  • 2. Boverket och definitioner i TNC95 ökade förvirringen.
  • 3. PBL 2010 (PBF 2011) medförde att planbeskrivningen hamnade utanför detaljplanen.
  • 4. Domstolar, kommuner och byggare tolkar det som fritt fram för stora flerbostadshus inne i villa- och trädgårdstadsområden, oberoende av vad som står i planbeskrivningen. 
  • 5. I detaljplanen Stortorp III används begreppet friliggande enfamiljshus. Enligt TNC och den nya prejudicerande domen från HD, ska ett friliggande enfamiljshus vara ett godkänt enbostadshus, som kan bli ett tvåbostadshus utan extra bygglov.
  • 6. Begreppen en-, två- och flerfamiljshus har inte använts i lagarna utan istället en-, två- och flerbostadshus. Sedan 1987 finns inte heller motsatsparet friliggande och sammanbyggt.
  • 7. Planbeskrivningens roll är stärkt men är fortfarande begränsad
  • – eftersom det saknas en användbar logisk begreppsstruktur som skapar klarhet,
  • – planbeskrivningen ligger enligt PBL fortfarande utanför detaljplanen.

Detaljplan för villaområde

Plankartan visar att det gulfärgade området med beteckningen BF betyder “Område för bostadsändamål, fristående hus”. Till skillnad från det rosafärgade området med benämningen BS som betyder “Område för bostadsändamål, sammanbyggda hus”.

Planbestämmelserna tillsammans med plankartan fastslår här att med BF betecknat område får bebyggas endast med bostadshus som uppförs fristående och att beteckningen BF II betyder högst två våningar.

Planbeskrivningen anger syftet att området, med bevarande av sin nuvarande villastadskaraktär, bebyggs med friliggande enfamiljshus i första hand genom uppdelning av stora fastigheter i flera tomter.

Följder av två bygglov

Bygglov 1 blev avslaget av MMD 

  1. Ett första av kommunen godkänt bygglov februari 2017 gällde ett flerfamiljshus i fyra våningar med 10 lägenheter. Det skulle följas av ett andra hus på tomtens framsida, en sektion kortare, totalt 18 bostäder. Men enligt planen ska all parkering ske inne på tomterna (numera med laddning). Kravet på detta område är två p-platser per bostad inklusive besöksparkering. Hela tomten hade knappt räckt för 36 p-platser med tillfartsvägar.
  2. En miljöaktiv granne anordnade stormöte och inslag i TV. Kommunens ogenomtänkta bygglov fick stöd av Länsstyrelsen.
  3. Bygglovet blev 2018 avslaget i Mark och miljödomstolen MMD. Domstolen godkände min motivering, att (Ä)PBL (1987/2011) inte gäller för detaljplan Stortorp III från 1968, utan det regelverk som gällde när detaljplanen fastställdes. Vi har inte retroaktiv lagstiftning, eftersom planförfattaren inte kan följa okända framtida lagar. En detaljplan ska baseras på den lag som gällde när planen antogs och som beslutsfattaren då utgick ifrån för att få legalitet. Domstolen slog fast att det är Anvisningarna från 1950 som bör användas.

Bygglov 2 blir efter fyra år avslaget av HD

  • Det blev nya ansökningar för tre tvåfamiljshus i fyra våningsplan, med benämningen “tvåbostadshus”. Enligt detaljplanen Stortorp III ska det vara ett enfamiljshus per tomt i högst två våningar. Man utnyttjade oklarheten i att ett tvåbostadshus kan vara antingen ett enfamiljshus och ett två tvåfamiljshus. De tre parhusen hade sedan kunnat kompletteras med varsitt studiohus/attefall (se exempel i bild nedan) totalt nio hus.
  • 1. Byggloven blev först godkända av kommunen. Men blev strax därefter avslagna av kommunen efter en intern tvist i januari 2019, där Centerpartiet avsattes från ansvaret för byggloven. 
  • 2. Efter överklagande från markägaren godkändes byggloven först av Länsstyrelsen och sedan av Mark och miljödomstolen MMD, som dock var splittrad i ett särskilt yttrande baserat på mina krav. Syftet var att få ett avgörande på en högre nivå. Det följdes av överklaganden från min sida:
  • 3. I Mark och miljööverdomstolen MÖD lyckades jag få ett avslag som därmed gick emot en tidigare dom i MÖD. Högsta domstolen behövde avgöra ärendet.
  • 4. HD kom med sin dom den 9 december 2022.
  • – Byggloven blev helt riktigt avslagna.
  • – Planbeskrivningen fick högre status som var ett stort steg framåt.
  • – Enfamiljshus är enbostadshus som utan extra bygglov kan inredas till tvåbostadshus

Slutsats

Rent generellt oberoende av detaljplan

  • 1. Efter 1987 saknar lagen begrepp som fristående och sammanbyggt och därmed inte heller tidigare regler för när sammanbyggt är tillåtet eller förbjudet. Om det inte finns tydliga begränsningar i detaljplanen är det fritt fram att bygga ihop två- och flerbostadshus i villaområden.
  • 2. Dessa hus kan dessutom göras högre än i detaljplaner före 1987. Därefter medför 0,7-metersregeln, som bör tas bort, och 1,5-metersregeln, felaktigt tillämpad, att B II i praktiken blir B IV osv. B II blir alltså dubbelt så högt, istället för två våningar är det tillåtet med fyra.
  • 3. Lagstiftningen ger inte tillräcklig ledning utan makten hamnar i första hand hos bygglovshandläggaren. Bygglov gavs, trots att dessa nämnda regler inte gäller i en detaljplan före 1987 och trots att det enligt planens bestämmelser inte är tillåtet att bygga samman hus vare sig inom eller över tomtgräns.

Var ligger slagfältet?

  • – Fastigheten ligger i Stortorp invid sydöstra hörnet av Stockholms kommun på andra sidan gränsen i Huddinge kommun. På fastigheten Valthornet 3 Hjärtervägen 9 Trångsund låg en villa från 60-talet enligt bilden. Villan är nu riven och tomten rensad från träd. (Gräsmattan närmast tillhör en granntomt.)
  • – Längst till vänster på bilderna skymtar vårt hus Hjärtervägen 7, en grannfastighet som utnyttjat möjligheten att överklaga byggloven med syfte att återupprätta egnahemsidén och en fungerande detaljplanering.
  •  
  • Härnäst på denna tomt?
  • Ägaren till huset på bilden, numera rivet, var tvungen att ställa bilen nere vid vägen under vinterhalvåret. Blir det flera hus på tomten bör det berg som syns på bilden sprängas ned för att bilarna ska kunna komma in på tomten och inte hamna på gatan enligt mina krav. Alla parkeringar ska i framtiden dessutom ha laddning enligt Boverket och de får enligt planbeskrivningen inte läggas utmed gatan av utrymmesskäl.
  •  
  • En bostadsrättsförening ändrar vissa förutsättningar
  • Enligt mina krav bör det bli högst tvåvåningshus samt att varje bostad bör ha två parkeringsplatser enligt trafikplaneringen. Ett småhus/enfamiljshus kan innehålla två bostäder. Om en bostadsrättsförening bildas kan varje enskild bostad bli en bostadsrätt. Enfamiljshus med två bostäder blir då i praktiken tvåfamiljshus. Bankerna har som krav att en ny bostadsrättsförening ska innehålla minst tio bostadsrätter.
  • Det blir då en fråga om det på denna tomt går att få in tio bostäder i form av småhus samt tjugo parkeringsplatser då tomtägaren vill få ut mest möjliga.

Kontakt

  • Tvåbostadshuset och enfamiljshuset Hjärtervägen 7, som jag byggde 1972. Suterrrängvåningen innehåller en extra bostad.
  • I strid mot människors rättsmedvetande och detaljplan
  • Fotat från min balkong i motsatt riktning. Denna angränsande detaljplan tillåter villor och parhus i två våningar. En villa revs och det blev två otillåtna radhus i tre våningar med fyra studiohus, en form av mindre attefallshus, totalt tolv hus samt förrådsbyggnader som byggts in i varandra i en röra.
  • De som köpte radhusen visste inte att den öppna ytan bakom radhusen skulle bebyggas med attefallare dessutom in på deras altaner. Det är därför viktigt att kommunen ser sitt ansvar och prioriterar de boende framför byggfirmor som köper tomter.
  • Man behöver inte förstöra villaområden eller bostadsrättsföreningar
  • Reglerna för Attefallshus bör ses över i bostadsrättsföreningar. Detta fall visar att bostadsinnehavaren är rättslös. En villaägare har till skillnad en bestämmande- och förfoganderätt över sitt attefall.
  •  
  • Det ställs krav på förtätning. Det finns gott om detaljplaner för detta ändamål. Den behöver inte ske i villaområden, annat än inne i villor eller på tomter där ägaren har utrymme för uthyrning.
  •  
  • Vilka argument försöker man fortfarande använda för att bygga flerfamiljshus inne i villaområden?  Se vidare under några av rubriklänkarna.
  • Nödvändiga åtgärder inom lagstiftningen
  • – Begrepp som “fristående” respektive “sammanbyggt” togs bort i PBL 1987. De bör återinföras för att ge bättre styrning av om hus ska vara fristående eller får sammanbyggas t.ex. i ett villaområde. Annars kan villor och parhus byggas samman och i kombination med nästa punkt ge upphov till exempelvis bygglov 1 eller som på bilden ovan i den angränsande detaljplanen. Efter domen i HD är ett villaområde delvis skyddat när det står att enbart fristående enfamiljshus kan byggas.
  • – Beteckningen “B II”, som är vanlig i villaområden, betyder högst två bostadsvåningar, men blir lika lätt fyra våningar med de tillkomna 0,7-meters- och 1,5-metersreglerna efter 1987. Vill man ha t.ex. högst fyra våningar, vore den rätta beteckningen “BIV”, som dock kan bli sex våningar. Områden blir inte som de var tänkta.
  • 0,7-metersregeln för vindsvåningar innebär att när sidoväggarna på vindsvåningen inte överstiger 0,7 meter innan snedtaket börjar, ska inte våningen räknas in i antalet våningar. Den regeln bör tas bort. 1,5-metersregeln för källare bör förtydligas med att en undervåning inte får med murar och uppfyllnad på ett konstlat sätt verka ligga 1,5 meter under mark, när den istället ligger en våning över mark. Varje extra våning på höjden, utöver de i ett en- till tvåvåningsområde, utgör en stor avvikelse mot landskapsbilden såsom byggloven nedan. Lagen bör skrivas om så att tomtens naturliga medelnivå ska vara utgångspunkten för hur mycket undervåningen ska vara nedgrävd. Medelnivån ska utgå från tomten som helhet och inte bara nivån invid en yttervägg som man försökt dölja med en uppfyllnad.
  • – Beteckningarna en-, två- och flerbostadshus är de som används idag, men med oklart innehåll. Dessa beteckningar bör lagstiftaren lägga längst ner i en hierakisk begreppsstruktur.
  • – Benämningen tvåbostadshus är central i denna konflikt. Denna benämning kan inte skilja ett enfamiljshus med två bostäder från ett tvåfamiljshus. Det går inte heller efter domen i HD.
  • – Planbeskrivningen i detta fall föreskriver enfamiljshus. Byggloven borde ha ogiltigförklarats för att de är tvåfamiljhus, ett begrepp som dock inte finns i regelverket. För att gå mig tillmötes och avslå byggloven, förbjuder HD tvåbostadshus, för att till sist i domen påstå att de är tillåtna, vilket då anses utan betydelse.
  • – Begreppen en-, två- och flerfamiljshus respektive en-, två- och flerbostadshus bör få tydliga definitioner som skiljer dem åt, där de senare kan vara en egenskap hos de förra. Ett enfamiljshus kan innehålla två bostäder utan att vara ett parhus. (Skattelagstiftningen gör åtskillnad men används inte vid bygglov.)
  • – Eftersom man får uppföra bygglovsbefriade s.k. Attefallshus utanför huvudbyggnaden, bör det rent logiskt vara fullt tillåtet även med extralägenheter inne i huvudbyggnaden, så länge som deras totala yta är mindre än huvudlägenheten. Det är ofta källare som inte längre behövs, utan som numera byggs om, exempelvis till två nya lägenheter som medför att villan blir ett flerbostadshus.
  • – Det är fel att i regelverk efter 1987 och därmed i rättsfall fastställa att enfamiljshus i princip är enbostadshus, eftersom det inte stämmer med verkligheten.
  • – Detaljplanen Stortorp III i detta rättsfall innehåller ingen begränsning av antalet bostäder inom enfamiljshuset. Istället begränsas antalet av storleken på villorna, som får uppta t.ex. 20% av tomtytan, och därmed begränsas när tomter delas upp i mindre. En annan begränsning är tillgången till parkering som enligt detaljplanen ska ske på tomten, inte på gatan. Enligt Boverket ska alla parkeringsplatser i framtiden ha laddning.
  • – Det är bättre att bygga ut inom huset. På små tomter är inte Attefallshus alltid lämpliga. Deras yta bör ingå i vad som är tillåtet för huset. Annars tar de upp för stor del av återstående grönyta som bör möjliggöra kreativitet, mysig utemiljö och odling av intresse för naturen.
  • Utsatt läge inte bara för för villastaden
  • Villastaden och trädgårdsstaden (inklusive parhus- och radhusområden) drabbas.
  • Enligt DN 2022-11-26 vill den rödgröna majoriteten i Stockholm fortsätta försämra för både villastaden och trädgårdsstaden, genom att subventionera allmännyttan att bygga hyresrätter där.
  • Lagstiftaren har underlättat att ersätta småhus och grönområden med stora flerbostadshus.
  • Men det är att gå i fel riktning. Mark bör istället anordnas för villaområden och trädgårdsstäder där fler kan bygga sitt eget hus, som minst hälften föredrar. Men de senaste trettio åren har bara en liten del av byggandet varit småhus. Dessutom behöver villaområdenas detaljplaner få en säker laglig grund.
  • Enligt Hyresgästföreningen är det 40% dyrare att bo i hyresrätt jämfört med i villa. Bostadsrätten hamnar mittemellan. Äganderätten medför bland annat att ägaren är mer rädd om och själv sköter om sitt boende, medan hyreshuset och allmännyttan köper in alla tjänster. I expansiva områden innebär äganderätten en stor värdeökning över tiden.
  • Miljonprogramsområdena är särskilt utsatta för brottslighet och utanförskap. Utav 19 kartlagda utanförskapsområden ligger 18 i miljonprogramsområden.
  • Förebyggande åtgärder bör innehålla ett värdesättande av boende, miljö och arkitektur som det mest effektiva för trygghet och trivsel, t.ex. genom förändring i riktning mot trädgårdsstaden.
  • Bostadshus i miljonområden som är problemutsatta, bör sänkas till färre våningar i riktning mot att bli trädgårdsstäder.
  • I gamla bruksorter och liknande utflyttningsområden har de kvarboende föredragit att bo i existerande egnahem. Hyreshusen har antingen rivits eller blivit hem åt invandrare med små möjligheter att få arbete och därmed blivit en stor belastning på kommunernas ekonomi.
  • De centrala stadsdelarna har drabbats av försämrad detaljplanering som tappat traditionen att bygga i samklang med naturen och grönskan. Marknaden är en usel stadsplanerare enligt före detta professorn i stadsbyggnad Alexis Pontviks nyutkomna bok om Stenstadens särprägel och förstörelse, Rapport om Stockholms förlorade identitet (PoPublishing) (september 2022). Boken är en upp­görelse med Stockholms utveckling under de tre senaste decennierna. “Insikten om unika värden har bytts ut mot en laissez-faire-attityd.”
  • Grunden för stadsplaneringen ska vara att den har regler, som ger styrförmåga, så att resultat kan förutses. Avsaknaden av regler sedan trettio år har gjort systemet godtyckligt: ”I dag beror allt på vem som råkar vara handläggare.” (DN)
  • Boken har kapitel om vad utvecklingen och bristen på insikt har lett till:
  • – landskapet sargat,
  • – strukturen vandaliserad,
  • – arkitekturen förvanskad,
  • – det offentliga rummet vanvårdat.

Varningen: Kriminella ser kryphål i föreningar

Sara Persson, brottsförebyggande specialist på Ekobrottsmyndigheten.
Sara Persson, brottsförebyggande specialist på Ekobrottsmyndigheten. Foto: Magnus Hjalmarson Neideman
Bostadsrättsägare väljer ofta att tysta ner brottslighet när de själva har blivit lurade. Det gör att kriminaliteten kan sprida sig i byggbranschen, varnar Ekobrottsmyndigheten.
Text: Johan Hellekant. Foto: Magnus Hjalmarson Neideman.
Publicerad 
Ekobrottsmyndigheten slår larm om att organiserad brottslighet utnyttjar de kryphål som finns i bostadsrättsföreningar. – Det är tyvärr mycket kriminalitet i byggsektorn. Ändå har många av oss så stor tilltro till byggföretagen att vi kanske inte ens försöker kontrollera innan vi tecknar oss för bostäder, säger Sara Persson. Det är i egenskap av brottsförebyggande specialist vid Ekobrottsmyndigheten i Stockholm som Sara Persson stöter på fall där nya bostadsrättsföreningar mjölkas på pengar eller byggs utan regelefterlevnad.

Brott i BR-föreningar tystats ner

På myndigheten ser man samtidigt en tendens att brotten tystas ner av dem som själva är drabbade. Enligt specialisten Sara Persson hänger tystnaden samman med att oron blir stor hos många att deras nya bostäderna inte ska gå att sälja vidare utan kraftiga värdefall om bristerna eller brotten blir offentligt kända. – Vissa boende resonerar att det skulle bli ännu värre för deras förening om byggaren försätts i konkurs, säger Sara Persson. – Ska man vara krass, finns tyvärr situationer där de som köpt utan att kunna kontrollera kvaliteten saknar incitament att driva en offentlig rättsprocess. Har man dessutom sålt sin gamla bostad och ännu inte flyttat in, blir man ganska utsatt.

Kriminella använder sig av insiders

Det är ofta via polisen som Ekobrottsmyndigheten får in anmälningar om föreningar med styrelseledamöter kopplade till kriminalitet. Det rör sig om personer som utnyttjat sin ställning vid ombildningar av hyreshus eller vid nyproduktion med byggmästarbildade styrelser. – Vi ser också utländska aktörer. Det är internationell kvalificerad och organiserad brottslighet som förlägger sin verksamhet i Sverige. Man använder insiders, det vill säga ”möjliggörare” i form av mäklare eller anställda i vissa kommuner. Så detta är jättesvårt att skydda sig mot, säger Sara Persson. När det kommer till bostäder ligger mycket ansvar på konsumenten att själv bedöma och efterforska. Men det svenska systemet med bindande förhandsavtal långt innan något har byggts, gör det enligt Sara Persson nästan omöjligt för en konsument att agera helt säkert i valet av leverantör eller byggföretag.

Riskerar att sitta fast med miljonlån

Det rör sig ofta om miljonbelopp för privatpersonerna, och om ännu större belopp i själva föreningarna som ofta tar lån på många tiotals miljoner kronor – medel som under byggtiden kan exponeras för oseriösa aktörer. Sara Persson påpekar att konsumentens utsatthet inte är det enda. Hos Ekobrottsmyndigheten handlar det om företag som systematiskt kapar kostnader och maximerar vinster genom att också bygga olagligt. Rivningsavfall dumpas, byggnormer följs inte och arbetskraften kan vara papperslös med väldigt låga, svarta löner. – Jag tror att vi behöver öka allmänhetens riskmedvetande. I värsta fall sitter privatpersoner med miljonlån och har bara fått en hyresrätt, säger Sara Persson.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.

Scroll to Top